Un millón de viviendas, ¿para quién? El problema no es el ladrillo, sino el reparto

La cifra suena rotunda y cabe en un titular: el PP ha convertido en su propuesta estrella levantar un millón de viviendas en una legislatura. Pero el problema de la vivienda en España no es solo de ladrillo. Es de reparto, de uso y de propiedad.

Nadie serio niega que falte vivienda donde hay trabajo. El Banco de España calcula un déficit de unas 750.000 viviendas acumulado entre 2021 y 2025, y prevé que supere el millón en 2028. La pregunta es otra: si esas viviendas nuevas salen al mismo mercado que ha generado la crisis, ¿quién se las va a quedar? La experiencia dice que los mismos de siempre.

1. Las casas existen; lo que falla es a qué se dedican

España no es un país sin viviendas. El Censo de 2021 del INE contó 26,6 millones de viviendas para unos 18,5 millones de hogares. Es decir, sobran unos 8 millones de viviendas sobre el número de familias que las habitan.

• Viviendas totales (2021): 26.623.708 — INE, Censo 2021.
• Hogares (2021): 18.539.223 — INE, Censo 2021.
• Vacías, sin consumo eléctrico significativo: 3.837.328, el 14,4 % — INE, Censo 2021.
• Uso esporádico o segunda residencia: unos 2,5 millones — INE, Censo 2021.
• Viviendas turísticas anunciadas (mayo de 2026): 341.001 — INE, estadística experimental.

A esto se suma un parque que no aparece en ninguna estadística como turístico pero que tampoco es vivienda estable: el alquiler de temporada. Tras la Ley de Vivienda de 2023, muchos propietarios pasaron a firmar contratos de once meses para esquivar la duración mínima y el control de precios. Un análisis de elDiario.es de septiembre de 2026 estima que ya la mitad de la oferta de alquiler es de temporada.

Es un fraude de ley que el Gobierno intentó cerrar con el Real Decreto-ley 26/2026, en vigor el 1 de octubre, pero el Congreso lo derogó al día siguiente, el 2 de octubre, con los votos en contra de Junts, PP y Vox. Tras la disolución de las Cortes el 5 de octubre y la convocatoria de elecciones para el 29 de noviembre, el Gobierno reaprobó la medida en el Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre y en vigor desde el 8. Con ese texto, el contrato de «vivienda temporal» exige una causa real y demostrable, debe durar más de 31 días y, por regla, no superar los doce meses; si se encadenan contratos sin justificación, se trata como vivienda habitual. El alquiler por habitaciones pasa a regirse como el de vivienda, con el límite de que la suma de las rentas no supere la de la vivienda completa.

Falta el paso decisivo, y no está ganado: la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, está prevista para el 12 de noviembre y el plazo vence en torno al 14. En el mismo paquete, el Real Decreto-ley 28/2026 —renovación de los contratos de vivienda habitual por periodos de cinco años, siete si el propietario es empresa— no se aplicaría hasta el 15 de noviembre y pende de la misma votación. Es decir: la herramienta para cerrar el fraude existe, pero su vigencia se decide en una votación de 69 diputados en plena campaña electoral.

Hay que ser honestos con un matiz: casi la mitad de las viviendas vacías, el 45 %, está en municipios de menos de 10.000 habitantes, muchas en mal estado. No todas se pueden movilizar. Pero eso refuerza el argumento: el problema no es la cantidad total, es que la vivienda está donde no se necesita o, donde se necesita, está dedicada a otra cosa. Construir más sin tocar esos usos es llenar un cubo agujereado.

2. Construir para que compren los mismos no resuelve nada

Si las nuevas viviendas se venden a precio de mercado, acabarán en manos de quien tiene capacidad de compra hoy. Y hoy esa capacidad la tiene, sobre todo, quien ya es propietario.

Los datos de la Agencia Tributaria analizados por el Ministerio de Consumo y el CSIC, en abril de 2026, lo muestran con claridad:

• Los hogares que viven en vivienda propia han caído del 79 % al 63,9 % en catorce años.
• Los hogares con una única propiedad han pasado del 58,3 % al 40,9 %.
• Los hogares con dos o más propiedades han subido del 26,8 % al 37,1 %.
• Por primera vez, el 51,7 % de los propietarios tiene dos o más inmuebles.

En el alquiler la tendencia es la misma: alrededor del 60 % de las viviendas arrendadas pertenece a multipropietarios, personas jurídicas o entidades públicas, y en Madrid, Valencia o Málaga los caseros con varias viviendas superan la mitad del mercado.

En este contexto, cada vivienda libre que se construye es una oportunidad de inversión más. El joven que busca su primera casa compite contra quien compra la tercera con el patrimonio de las dos anteriores. Más oferta sin reglas de acceso no reparte la vivienda: alimenta la concentración. Así se explica que España construyera millones de viviendas en el boom de los 2000 y, veinte años después, la propiedad esté más concentrada que nunca.

3. Ya no se puede construir barato

El discurso del millón da por hecho que construir es rápido y asequible. No lo es. El coste medio de construcción de la obra nueva residencial alcanzó 1.451 €/m² en el segundo trimestre de 2026, un 11,2 % más que un año antes y máximo de la serie. El índice del Ministerio de Transportes sitúa los costes de edificación residencial en 120,37 en 2025, con base 100 en 2021, y con los materiales por encima de la mano de obra.

A eso hay que sumar el suelo, la urbanización, los honorarios, las tasas y la financiación. Con esos números, una vivienda de 70-80 m² útiles en una zona tensionada difícilmente baja, en una estimación prudente, de 150.000-200.000 € solo de coste, antes de cualquier margen. Y el sector arrastra un déficit estimado de unos 700.000 trabajadores, con más de la mitad de la plantilla por encima de los 45 años. Prometer un millón de viviendas en cuatro años con esa capacidad productiva es, como mínimo, optimista: en 2025 se terminaron unas 92.000.

La construcción industrializada es la vía más seria para abaratar y acelerar. Puede reducir costes indirectos hasta un 32 % y acortar plazos varios meses. Pero tampoco es magia: hoy su capacidad ronda las 20.000 viviendas al año, y solo escala con demanda estable y garantizada a largo plazo. Esa demanda estable la puede dar, precisamente, un gran programa público. Lo modular no sustituye a la política de vivienda; la necesita.

4. Vivienda pública, y pública para siempre

La única forma de que lo que se construye llegue a quien lo necesita es que no salga al mercado especulativo. Eso significa un parque público de alquiler, gestionado por administraciones o entidades sin ánimo de lucro, con rentas ligadas a los ingresos.

España está a la cola de Europa. Según la Comisión Europea, el alquiler social supone el 1,5 % del parque, frente a una media de la UE en torno al 9 %. En Países Bajos ronda el 30 %, en Austria el 24 % y en Dinamarca el 20 %.

Y no es porque España no haya construido vivienda protegida. Ha construido mucha. El problema es que la regalaba al cabo de unos años: la calificación caducaba, la vivienda se descalificaba y pasaba al mercado libre. Housing Europe ha llegado a estimar que, si la vivienda social construida desde los años sesenta siguiera siendo pública, hoy habría unos 7 millones de viviendas protegidas, casi el 40 % del parque. Hemos pagado con dinero público el patrimonio privado de unos pocos.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aprobado por el Real Decreto 326/2026, da un paso correcto: las viviendas financiadas con sus fondos mantendrán la calificación protegida de forma indefinida. Pero no basta con el plan estatal. Hace falta que esa protección permanente sea norma básica para toda vivienda construida sobre suelo público o con ayuda pública, en todas las comunidades, y que el objetivo sea alcanzar al menos la media europea. El Banco de España ya calculó que eso exigiría del orden de 100.000 viviendas públicas al año durante quince años. Esa es la cifra que importa, no el millón genérico.

5. Ni acaparamiento ni un piso turístico más

Un parque público permanente no sirve si, en paralelo, el resto del parque sigue drenándose hacia usos que no son vivienda.

Las viviendas turísticas son unas 341.000, alrededor del 1,3 % del total. Quienes defienden el sector usan ese dato para restarles importancia. Es engañoso: el impacto no se reparte por igual. En municipios como Yaiza, en Lanzarote, más del 22 % de las viviendas son turísticas, y en barrios del centro de Madrid, Barcelona o Málaga la proporción es igual de abrumadora. Allí cada piso turístico es una familia menos en el barrio. Que el número haya caído un 10,7 % en el último año, tras las restricciones municipales y autonómicas, demuestra que la regulación funciona. Hay que culminarla: ninguna licencia nueva en zonas tensionadas y extinción progresiva de las existentes, como ya plantea Barcelona para 2029.

El acaparamiento necesita el mismo tratamiento. Propuestas concretas:

• Recargo fuerte y efectivo del IBI y del IRPF a la vivienda vacía en zonas tensionadas, con un censo real que la identifique.
• Limitar la compra de vivienda en zonas tensionadas a quien vaya a residir en ella o la destine a alquiler regulado de larga duración.
• Derecho de tanteo y retracto público en las ventas de grandes tenedores y fondos.
• Persecución del fraude del alquiler de temporada y por habitaciones, empezando por convalidar y aplicar de verdad el RDL 29/2026, con un registro único de contratos.
• Movilización de la vivienda vacía rehabilitable hacia el parque público, mediante compra, cesión o expropiación del uso en los casos más graves.

La pregunta no es cuántas, sino para quién

Sí, hay que construir. El déficit es real y se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga reúnen más de la mitad. Pero construir un millón de viviendas libres en esas mismas provincias, con los costes actuales y sin tocar el acaparamiento ni los usos turísticos, solo produce un millón de activos financieros más.

La vivienda es un derecho antes que una inversión. Por eso la cifra que debe exigirse no es un millón de viviendas cualesquiera, sino cientos de miles de viviendas públicas que nunca vuelvan al mercado, junto con reglas que devuelvan a su función las que ya existen. Lo demás es repetir el error de los 2000 con grúas nuevas.

Fuentes

INE (Censos de Población y Viviendas 2021, hogares y viviendas, y estadística experimental de viviendas turísticas); Banco de España; Ministerio de Consumo e IFS-CSIC, «El problema de la concentración inmobiliaria en España» (abril de 2026); Comisión Europea; Housing Europe; Ministerio de Transportes (índice de costes de edificación residencial); Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

Sobre la secuencia de los decretos: OCU · Iberley. Sobre la caída de la vivienda turística: Forbes. Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: BOE-A-2026-8872.

La mirada de La Traza

Esta columna la firma Alfonso Estébanez, director de La Traza, y expresa su posición. La redacción añade un dato que la refuerza: mientras se discute el millón de viviendas, la única herramienta que hoy limita el fraude del alquiler de temporada depende de una votación de la Diputación Permanente el 12 de noviembre, a diecisiete días de unas elecciones generales. Las cifras de este artículo están comprobadas una por una en sus fuentes originales; donde una fuente estimaba, el texto lo dice.

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